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101年第二季住宅需求動向調查
 
發文者:Tnn房地通 發文日期:2012-08-28 14:56:16
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 本季房市受到油電雙漲之通膨預期、選舉結束與季節性因素之影響,整體呈現價漲量增、高檔盤整的情況。交易量為53,502戶,較上季增加48%,較去年同季則減少4%。對本季與未來一年房價看法傾向「小幅看漲」,台南市與高雄市趨勢分數(131分、146分)高於其他地區,呈現北溫南熱狀態。平均總價(922.8萬元)、單價(22.4萬元/坪),新北市與高雄市單價較上季與去年同季增加7%以上,而購屋負擔最重的台北市與新北市(房價所得比為14倍、9倍,貸款負擔率為46%、38%),未來趨勢分數(115分、118分)較上季減少,顯示購屋者對高房價承接意願降低。新購者與欲購者投資需求(11%、13%)與上季相近,賺取價差不論新購者(85%)或欲購者(67%)均以桃竹縣市比例最高。而搜尋期間(6月)與議價空間(12%)與上季相仿,台中市議價空間(13%)高於其他地區。本季房市面對內外夾擊,內有股市景氣表現不佳與選擇性金融管制之影響,外有歐債危機未明確解決與全球景氣復甦遲緩之隱憂。所以,對未來趨勢分數(122分)低於近期(131分),而台北市未來趨勢分數下滑,是否帶動其他地區房價調整,值得密切觀察。

■房價趨勢分數:近期趨勢分數高於未來、台中市近期與未來趨勢分數最低、高雄市最高

 整體調查地區房價綜合趨勢分數為127分,高於上季(119分)與去年同季(114分)。近期趨勢分數為131分,以高雄市150分最高,新北市122分較低;未來趨勢分數為122分,以高雄市142分最高,台中市114分較低。整體而言,100年第二季新購置住宅者對於房價轉以看漲為主,且看漲比例較上季增加。但受到油電雙漲之預期通膨影響,不論新購置住宅者與欲購置住宅者近期趨勢分數(131分、132分)均高於未來(123分、121分)。各地區中,台中市近期與未來趨勢分數最低(122分、114分),而高雄市最高(150分、142分)。桃竹縣市、高雄縣市之近期與未來趨勢分數,欲購者均高於新購者,而台北市則出現明顯差距,加上台北市趨勢分數僅高於台中市,隱含購屋者對追高意願降低,值得密切觀察。

■新購置住宅者:近期趨勢分數高於未來、總價與單價持續攀升、桃竹縣市賺取價差比例最高
 本季房市面對油電雙漲與選舉結束之影響,看漲近期房價(57%)與未來一年房價(52%)比例較上季(42%、49%)與去年同季(40%、48%)增加,且平均總價(922.8萬元)、單價(22.4萬元/坪)較上季增加10%、3%,處於長期相對高點。但國內外總體經濟環境不佳、金融機構資金管制,且購屋負擔依舊沈重(房價所得比為8.5倍,貸款負擔率為34%),且購置住宅後對基本日常必要開支影響增至49%,反映在近期趨勢分數(131分)高於未來(123分)。而台北市負擔最重(房價所得比為13.7倍、貸款負擔率為46%),使得台北市未來趨勢分數為本季唯一減少地區。換屋需求(33%)較上季(29%)與去年同季(28%)增加;投資需求(11%)與上季(12%)相近,台北市投資比例(21%)持續居冠,但賺取價差則以桃竹縣市(85%)比例較高,而出租經營則以台南市(87%)較高。議價空間(12%)與上季相仿,台中市(13%)高於其他地區。有62%新購置住宅者透過仲介購屋,以新北市(71%)比例最高。每月每坪管理費平均為43元,以台北市74元最高。
■欲購置住宅者:房價趨勢分數增加、賺取價差為購屋投資主因、自住程度較上季增加
本季投資需求以賺取價差(48%)為主。純自住比重約佔33.0%,自住程度較上季增加。以購屋後擁有一戶比例(45%)為主;自住者以擁有一戶(51%)為主,投資者以擁有二戶(42%)的比例較高。中古屋(52%)及電梯大樓(59%)仍分別為市場與產品類型主流需求;期望購屋面積超過25坪~35坪(含)(41%)的住宅;期望購屋價格以600萬~未滿900萬元的住宅為主,佔29%;其次是300萬~未滿600萬元的住宅(28%)。多數認為基本日常必要開支(50%)與休閒娛樂支出(50%)會因購置住宅而需減少或節省,且支出的減少或節省主要對實質生活產生部份影響(42%)。綜合趨勢分數(126分)、近期趨勢分數(132分)、未來趨勢分數 (121分)均較上季增加。
一、新購置住宅者
(一)整體調查地區住宅需求狀況
1. 購屋動機:投資需求減至11%、自住購屋因素出現結構性改變、賺取價差增加
 本次整體調查地區新購置住宅者持續以首購自主為主(54.6%),投資需求為10.9%,較上季(12.2%)減少1.3個百分點,較去年同季(16.2%)減少5.4個百分點。自住購屋者購屋原因似乎出現結構性轉變,改善居住環境(41%)較上季(33.6%)增加,因子女(16.3%)、工作(15%)、結婚(18.2%)而購屋之比例,則均較上季(13.7%、15.7%、22.9%)減少;投資動機主要購屋原因持續以出租經營比例較高(53%),賺取價差比例則為47%,較上季(25.9%)增加21.1個百分點,較去年同季(43.1%)增加3.9個百分點。自住動機擁有多戶比例減少,改以一戶(52.6%)為主;投資動機擁有二或三戶居多,佔74.9%,較上季(88.4%)減少13.5個百分點。
2. 購屋類型:投資購買預售屋與新成屋增至38%、平均購屋面積增至43坪
 自住動機購買之市場類型比例與上季相近,中古屋需求為主(67.7%);投資動機購買中古屋比例減至52.1%,以新成屋需求(21.6%)與預售屋(16.1%)替代。本季購買之產品類型主要為電梯大樓(52.7%),較上季(49.6%)增加3.1個百分點;公寓比例(26.1%)較上季(23.6%)增加2.5個百分點;透天厝/別墅(21.2%)則較上季(26.7%)減少5.5個百分點。平均購屋面積為42.9坪,較上季(40.1坪)增加,並以25坪~未滿35坪 (24.9%)為主,有6.7%購買未滿15坪之產品。
3. 購屋價格:平均購屋價格為923萬元、單價持續增加、7%購買2000萬以上之產品
 平均購屋價格(922.8萬元)與單價(22.4萬元/坪),較上季各增加10.1%、2.7%,但較去年同季總價減少1.5%、單價增加2.2%。購屋價格集中在600萬~未滿900萬元,佔23.1%,有7.3%購買2000萬元以上產品,較上季(5.5%)增加。
4. 議價及搜尋:平均議價空間為12%、搜尋期間約6月、62%透過仲介購屋
 整體調查地區平均議價空間為11.6%,較上季(11.8%)減少0.2個百分點,與去年同季(11.5%)相近。本季有62.3%透過仲介購屋,整體平均搜尋期間為6.3月,與上季(6.4月)相近;看屋數為9.5屋,較上季11.3屋減少,而每月看屋數則以新北市2屋/月較高。
5. 購屋消費偏好與負擔:平均房價所得比為8.5倍,平均貸款負擔率為34%、購置住宅後對基本日常必要開支影響增至49%
 整體調查地區之平均房價所得比為8.5倍,較上季(8.2倍)增加0.3倍,較去年同季(8.4倍)增加0.1倍;平均貸款負擔率為33.5%,與上季(33.2%)與去年同季(32.9%)相近,購屋負擔依舊沈重。購置住宅後對實際生活影響程度以「部分影響」為主,佔42.4%,與上季(43.1%)相近。購置住宅後需減少的生活支出項目,主要為休閒娛樂(53.5%),較上季(56.7%)減少,其次為基本日常必要開支(48.7%),較上季(45%)增加,再其次為投資理財(46.2%),較上季(49.2%)減少。對第二季房價合理性之看法認為「不合理」或「非常不合理」之比例合計佔49.6%,與上季(48.9%)相近,較去年同季(39.4%)增加10.2個百分點。認為房價「不合理」或「非常不合理」之比例,首購自住者有50.2%,換屋自住者有52.1%,投資者則有34.3%。
6.新購置住宅者屬性:自住動機者平均換屋期間為13年、家庭平均月收入在3萬元~未滿6萬元者佔31%
 整體調查地區換屋自住動機者平均換屋期間為12.6年,主要集中在10年~未滿20年,佔37.8%。新購置住宅者家庭平均月收入在3萬元~未滿6萬元者佔30.8%,在6萬元~未滿9萬元者則佔26.8%,未滿3萬元為2.4%,較上季(1.6%)增加;高於33萬元以上比例(2.7%)與上季(1.8%)增加。
7. 房價趨勢看法與房價趨勢分數:45%小幅看漲近期房價、43%小幅看漲未來一年房價、近期趨勢分數高於未來趨勢分數
 整體調查地區新購置住宅者對第二季房價看法,以「小幅上漲」為主,佔45.2%,較上季(32.7%)增加12.5個百分點,較去年同季(30.8%)增加14.4個百分點;對未來一年房價趨勢看法為「小幅上漲」,佔43.1%,較上季(41%)增加2.1個百分點,較去年同季(38.6%)增加4.5個百分點。綜合趨勢分數為126.6分,較上季(120分)增加6.6分,而近期趨勢分數(130.7分)低於未來趨勢分數(122.5分)。近期趨勢分數高於上季11.4分,高於去年同季15.7分;未來趨勢分數高於上季1.9分,高於去年同季2.4分。
(二)各地區分析
1. 台北市:54%投資者為賺取價差、15%購買未滿15坪產品、30%購買2,000萬元以上產品、未來趨勢分數減少
 台北市本季投資需求(21.2%)持續最高,賺取價差比例(54.1%)僅低於桃竹縣市與台中市。有15%購買未滿15坪之產品,自住者平均每人居住面積 (14坪/人)最小。平均購屋單價(50.6萬元/坪)最高,而購買2,000萬元以上之產品比例(29.9%),較上季(31.3%)減少,而議價空間(11.7%)僅次於台中市。有61.7%認為第二季房價「不合理」或「非常不合理」,反映出購屋負擔持續沈重(房價所得比為13.7倍、貸款負擔率46.1%),而購屋後主要影響投資理財(50.1%)與休閒娛樂(60.3%)。未來趨勢分數(120.4分)較上季與去年同季減少13.4分、3.4分。
2. 新北市:因結婚購屋比例(26%)高、購屋後影響日常必要開支比例(54%)次高、近期趨勢分數僅高於台中市
 新北市本季有85%之自住需求,改善居住環境(35.6%)與結婚(26.4%)為主,且因結婚購屋比例高於其他地區。購買中古屋比例(74.9%)與購買公寓比例(36.8%)均高於其他地區。71%透過仲介購屋高於其他地區,而每月看屋數則以新北市(2屋/月)較高。購置住宅對基本日常必要開支之影響(53.8%)僅次於高雄市,購屋負擔(房價所得比9倍、貸款負擔率37.6%)為91Q3以來相對高點。近期趨勢分數(127.3分)僅高於台中市,但未來趨勢分數(124分)僅次於台南市與高雄市。
3. 桃竹縣市:41%換屋自住、20%自住者因工作購屋、81%投資者以新屋為投資標的
 桃竹縣市本季換屋自住需求比例(40.5%)僅低於台南市,因工作而購屋比例(19.8%)也高於其他地區。僅5%投資需求,但賺取價差(84.7%)比例較高,且以預售屋(45%)與新成屋(35.8%)較多,但未來趨勢分數(118.3分)僅高於台中市。平均單價14.6萬元/坪,有11%自住購屋者認為購屋對日常生活「完全無影響」,購屋後主要影響休閒娛樂(55.9%)與投資理財(50%)。
4. 台中市:61%首購自住需求、議價空間(13%)最大、近期與未來房價趨勢分數最低
 台中市首購自住需求比例(60.9%)較高,且較上季增加10.7個百分點,增加比例最多。自住購買中古屋比例(74.9%)、投資購買法/銀拍屋比例(57.3%),均高於其他地區。台中市12.8%議價空間較大;台中市房價所得比為6.1倍、貸款負擔率25.7%,購屋負擔低於其他地區。近期趨勢分數(120.5分)、未來趨勢分數(114.6分)均最低。
5. 台南市:52%自住者為改善居住環境購屋、議價空間最低、近期與未來趨勢分數最高
 台南市本季投資需求(6.8%)較上季與去年同季增加(3.1個百分點、3.9個百分點)。自住購屋購置住宅後所影響生活支出層面較廣,購屋因素以改善居住環境之比例(52.3%)最高;投資者欲出租經營比例(87.1%)也最高,而86.5%投資動機者持有二戶及二戶以上。54.1%購買透天厝/別墅,而購買65坪及以上(18.9%)僅次於高雄市。議價空間(10.2%)最小,透過仲介購屋比例也最低(41.1%)。近期趨勢分數(139分)與未來趨勢分數(136.1分)最高。
6. 高雄市:20%購買65坪及以上產品、購屋負擔為91Q3以來之相對高點、購屋後影響基本日常生活必要開支比例(54%)最高
 本季高雄市換屋自住需求(41.7%)高於其他地區,投資需求為10.7%,而出租經營(80.8%)增加幅度(30.3個百分點)最多。自住動機者持有二戶與二戶以上比例(57.7%)較高,且購買新成屋需求比例(36%)同樣較高。19.8%購買65坪及以上產品,單價較上季與去年同季各增加8%、10.8%。房價所得比(7.9倍)、貸款負擔率(29.9%)來到91Q3以來之長期相對高點,且購屋後有54%會影響基本日常生活必要開支,僅次於新北市。近期趨勢分數(137.1分)與未來趨勢分數(127.2分)僅次於台南市。
二、欲購置住宅者
(一)整體調查地區住宅需求狀況
1. 購屋動機:首購自住需求為主流,北部投資需求減少;改善居住環境及賺取價差分別為自住者及投資者之購屋主因
 欲購置住宅者之購屋動機,以首購自住需求為主,佔53.1%;換屋自住需求佔32.5%;投資需求佔13.3%,比例與上季相同。欲購置住宅自住者以改善居住環境(30.3%)為購屋最主要原因,購置住宅後擁有房屋數以一戶(50.7%)為主。欲購置住宅投資者以賺取價差(47.7%)為其購屋最主要原因;購置住宅後擁有房屋數以二戶(42.4%)為主,其次則為擁有三戶(23.0%)。
2. 期望購屋類型:中古屋及電梯大樓分別為市場類型與產品類型之主流需求;以超過25坪~35坪(含)為主要期望購屋面積;捷運站/火車站為期望鄰近之最重要公共設施
 就期望購屋市場類型而言,51.6%欲購置住宅者以中古屋為第一優先選擇;另有37.6%以新成屋為主。就期望住宅類型而言,欲購置住宅者有59.1%期望購買電梯大樓型住宅,23.5%期望購買透天厝或別墅型住宅。從期望購屋面積來看,欲購置住宅者期望購買面積在超過25坪~35坪(含)的住宅,佔40.5%;其次為期望購買超過35坪~45坪(含)(18.3%)或超過15坪~25坪(含)(18.0%)的住宅。捷運站/火車站(46.9%)為欲購置住宅者期望鄰近之最重要公共設施且需求比例略增,其次則為公園(17.7%)或學校(16.9%)。
3. 期望購屋價格:以600萬~未滿900萬元或300萬~未滿600萬元為主要期望購屋價格;因購置住宅須減少的生活支出主要為基本日常必要開支及休閒娛樂支出,對實質生活將產生部分影響
 就整體調查地區欲購置住宅者而言,期望購買價格以600萬~未滿900萬元的住宅為主,佔29.4%;其次為300萬~未滿600萬元的住宅,佔27.5%。欲購置住宅者中有50.4%認為基本日常必要開支須因此減少,有50.1%認為休閒娛樂的支出須因此減少;會對實質生活產生部分影響。
4. 房價趨勢分數:房價趨勢分數三項指標均高於100分水準;認為最近房價水準不合理與非常不合理之比重合計達五成五
 整體調查地區欲購置住宅者對於最近房價趨勢之看法而言,認為房價上漲之比例(56.8%)較上季增加11.0個百分點;對未來一年房價趨勢看法,看漲比例佔52.9%,看跌者佔21.8%,比例與上季相近。近期(131.5分)、未來(121.3分)與綜合(126.4分)趨勢分數,分別均較上季增加13.2分、4.8分、9.0分,顯示欲購置住宅者持續轉為傾向看漲近期與未來房價。
 從整體調查地區欲購置住宅者對於最近(101年4~6月)住宅市場價格合理性之看法來觀察,以認為不合理者為主,佔36.3%;認為普通者為主,佔32.2%;認為非常不合理者則佔24.5%,認為不合理與非常不合理兩者合計比重為60.8%,相較上季增加5.8個百分點。
(二)各地區分析
1. 台北市:投資需求比例減少且以出租經營為主、期望購屋價格較高、三項房價趨勢分數均呈現房價上漲為主流看法
 投資比例減少,投資者購屋最主要原因為出租經營,市場需求類型以中古屋為主且比重相對較高(約六成五)。有46.9%期望購買1,200萬元以上之住宅,比重略為下降3.5個百分點;且以1,200萬~未滿2,000萬元之總價為主要需求(29.4%)。近期(121.2分)、未來(110.1分)及綜合(115.6分)三項房價趨勢分數均維持在100分水準之上。
2. 新北市:投資比例減少、投資動機以出租經營為主、未來房價趨勢分數減少
 投資比例減少,以改善居住環境與結婚並列自住者購屋最主要原因,投資者購屋最主要原因為出租經營;自住程度最高,達到78.2%。中古屋和新成屋需求比例各佔約四成,以期望購買600萬~未滿900萬元的價格為主。近期(126.4分)、未來(110.9分)與綜合(118.7分)房價趨勢分數仍高於100分水準,未來趨勢分數下降,其他兩項房價趨勢分數增加。
3. 桃竹縣市:首購自住需求為主、投資需求比例增加、房價趨勢分數增加
 投資需求比例(16.5%)增加,投資者購屋最主要原因為賺取價差。期望購屋價格相對較低,以期望購買300萬~未滿600萬元之住宅為主。近期(137.2分)、未來(130.0分)與綜合(133.6分)房價趨勢分數明顯高於100分水準。
4. 台中市:投資動機以賺取價差為主、購屋後擁有二戶比例相對較高、未來和綜合房價趨勢分數減少
 投資需求增加,換屋自住需求比例較其他地區稍高,佔39.1%。投資者購屋最主要原因為賺取價差。投資程度相對較高,為34.0%。以購屋後擁有二戶的比例較高,以期望購買透天厝/別墅型住宅(44.0%)或電梯大樓(43.3%)為主;44.4%期望購買超過45坪較大面積的住宅,以期望購買600萬~未滿900萬元的價格為主;未來(113.1分)和綜合(117.9分)趨勢分數減少,近期(122.8分)趨勢分數增加。
5. 台南市:投資動機持續以出租經營為主、期望購買中價位總價住宅、未來與綜合房價趨勢分數增加
 投資者購屋最主要原因為出租經營。以購屋後擁有二戶的比例較高。以期望購買透天厝/別墅型住宅為主(55.4%),以期望購買600萬~未滿900萬元的價格為主。除了近期(123.7分)趨勢分數減少,未來(125.0分)與綜合(124.3分)趨勢分數增加。
6. 高雄市:投資動機以賺取價差為主、房價趨勢分數大幅增加
 以結婚(41.3%)為自住者購屋最主要原因,投資者購屋最主要原因為賺取價差,購屋後擁有一戶的比例較高(53.3%)、市場類型以新成屋為主;期望購屋價格相對較低,以期望購買300萬~未滿600萬元之住宅為主。購屋後生活支出的減少對實質生活的影響程度以產生非常大影響或部分影響為主要看法;有41.5%認為房價非常不合理,近期房價看法以大幅上漲(51.7%)為主,對未來房價亦為大幅上漲(51.3%)為主;高雄市三項趨勢分數均較上季分別增加30.0分,增加幅度最大。
三、房價趨勢分數
 整體調查地區房價綜合趨勢分數為126.5分,高於上季(118.7分)與去年同季(113.7分)。近期趨勢分數為131.1分,以高雄市150分最高,新北市121.6分較低;未來趨勢分數為121.9分,以高雄市141.6分最高,台中市113.8分較低。整體而言,100年第二季新購置住宅者對於房價轉以看漲為主,且看漲比例較上季增加。但受到油電雙漲之預期通膨影響,不論新購置住宅者與欲購置住宅者近期趨勢分數(130.7分、131.5分)均高於未來(122.5分、121.3分)。各地區中,桃竹縣市高雄縣市之近期與未來趨勢分數,欲購者均高於新購者,而台北市則出現明顯差距,加上台北市本季趨勢分數僅高於台中市,隱含購屋者對追高意願降低,值得密切觀察。
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